ย้ายธนาคารแล้วประหยัดจริงเท่าไร หลังหักค่าจดจำนอง 1% ค่าประเมิน อากรแสตมป์ และค่าปรับปิดก่อนกำหนดแล้ว เครื่องมือนี้จำลองการผ่อนแบบลดต้นลดดอกทั้งสองฝั่งงวดต่องวด แล้วบอกว่าคืนทุนกี่เดือน
ดูจาก app ธนาคาร หรือคำนวณได้ที่ ดอกเบี้ยบ้าน MRR/MLR
สินเชื่อบ้านในไทยเกือบทั้งหมดใช้โครงสร้างเดียวกันคือให้ดอกเบี้ยต่ำพิเศษใน 3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัวอ้างอิง MRR ลบส่วนลดหลังจากนั้น ปัญหาคืออัตราลอยตัวมักสูงกว่าดอกโปรโมชันเกือบเท่าตัว คนที่ผ่อนต่อไปเฉย ๆ โดยไม่ทำอะไรจึงจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทันทีตั้งแต่งวดที่ 37 โดยที่ค่างวดเท่าเดิม แปลว่าเงินที่จ่ายไปถูกหักเป็นดอกเบี้ยมากขึ้นและตัดเงินต้นน้อยลง
เงื่อนไขสำคัญที่ทำให้จังหวะ 3 ปีลงตัวพอดีคือสัญญาสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ระบุค่าปรับกรณีปิดสัญญาก่อนกำหนดไว้ที่ราว 2–3% ของเงินต้นคงเหลือ แต่บังคับเฉพาะช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น พอพ้นปีที่ 3 จึงย้ายได้โดยไม่เสียค่าปรับ และเป็นช่วงที่ธนาคารอื่นพร้อมเสนอโปรโมชันรอบใหม่ให้
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเวลารีไฟแนนซ์มีสี่ก้อนหลัก ก้อนใหญ่ที่สุดคือค่าจดจำนองที่กรมที่ดินเรียกเก็บ 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ตามด้วยค่าประเมินราคาหลักประกันราวสองพันถึงห้าพันบาท ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน และค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อของธนาคารใหม่ซึ่งบางแห่งยกเว้นให้เป็นโปรโมชัน รวมกันสำหรับวงเงิน 2.3 ล้านบาทจะอยู่ที่ราว 27,000–30,000 บาท
วิธีตัดสินว่าคุ้มหรือไม่ที่ตรงที่สุดคือดูจุดคืนทุน เอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดหารด้วยดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน ถ้าคืนทุนภายใน 12–18 เดือนถือว่าคุ้มชัดเจนเพราะยังเหลือช่วงโปรโมชันอีกปีครึ่งที่เป็นกำไรสุทธิ แต่ถ้าเกิน 30 เดือนควรคิดใหม่ อีกทางเลือกที่คนมักลืมคือการขอ retention กับธนาคารเดิม ซึ่งคือการขอลดดอกเบี้ยโดยไม่ย้ายธนาคาร ไม่ต้องจดจำนองใหม่ เสียเพียงค่าธรรมเนียมหลักพันบาท ส่วนลดที่ได้มักน้อยกว่าแต่ต้นทุนก็ต่ำกว่ามาก วิธีที่ฉลาดคือขอ retention ก่อนแล้วเอาตัวเลขมาเทียบกับข้อเสนอจากธนาคารอื่นด้วยเครื่องมือนี้
ก่อนตัดสินใจควรดูตัวเลือกอื่นประกอบ เช่นการ โปะบ้าน ซึ่งบางกรณีให้ผลดีกว่าโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเลย เทียบข้อเสนอหลายธนาคารพร้อมกันที่ เทียบสินเชื่อบ้าน 3 ธนาคาร หรือดูตารางผ่อนงวดต่องวดที่ ตารางผ่อนบ้าน
จังหวะที่นิยมคือเมื่อผ่อนครบ 3 ปีตามเงื่อนไขสัญญาเดิม เพราะดอกโปรโมชันหมดและอัตราลอยตัวเริ่มมีผล อีกทั้งพ้นช่วงที่มีค่าปรับปิดก่อนกำหนดแล้ว จึงย้ายได้โดยไม่เสียค่าปรับและได้โปรฯ รอบใหม่
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าประเมินราคาราว 2,000–5,000 บาท อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อของธนาคารใหม่ และค่าปรับปิดก่อนกำหนดจากธนาคารเดิมหากยังไม่ครบ 3 ปี
Retention คือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ย้าย ค่าใช้จ่ายต่ำมากเพราะไม่ต้องจดจำนองใหม่ แต่ส่วนลดมักน้อยกว่า วิธีที่คุ้มคือขอ retention ก่อนแล้วเทียบตัวเลขกับข้อเสนอธนาคารอื่น
เอาค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมดหารด้วยเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน คืนทุนภายใน 12–18 เดือนถือว่าคุ้มชัดเจน แต่ถ้าเกิน 30 เดือนควรพิจารณาใหม่หรือหันไปขอ retention แทน
ยืดงวดทำให้ค่างวดลดลงทันทีแต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงขึ้นมาก ถ้าต้องการเทียบว่ารีไฟแนนซ์คุ้มจริงหรือไม่ ควรใส่ระยะผ่อนใหม่เท่าเดิมก่อน แล้วค่อยลองยืดดูผลกระทบทีหลัง