ธนาคาร A ดอกปีแรกต่ำกว่า แต่ธนาคาร B เฉลี่ย 3 ปีถูกกว่า — สรุปเจ้าไหนคุ้ม เครื่องมือนี้จำลองการผ่อนจริงทั้งสามเจ้าแล้วบอกว่าใครถูกกว่าใน 3 ปีแรก และใครถูกกว่าตลอดสัญญา
ธนาคารนิยมโฆษณาด้วยตัวเลข "ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี" ซึ่งคือการเอาอัตราปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 มาบวกกันแล้วหารสาม ปัญหาคือตัวเลขนี้ให้น้ำหนักทุกปีเท่ากัน ทั้งที่ในความเป็นจริงดอกเบี้ยที่ต่ำในปีแรกมีค่ามากกว่าดอกเบี้ยที่ต่ำเท่ากันในปีที่สาม เพราะปีแรกเงินต้นยังสูงกว่า ดอกเบี้ยจึงคิดจากฐานที่ใหญ่กว่า สองข้อเสนอที่มีดอกเฉลี่ย 3 ปีเท่ากันเป๊ะจึงอาจมีต้นทุนจริงต่างกันหลายพันบาท
เครื่องมือนี้จึงไม่ใช้ค่าเฉลี่ย แต่จำลองการผ่อนแบบลดต้นลดดอกงวดต่องวดของทั้งสามข้อเสนอ แล้วรวมดอกเบี้ยที่จ่ายจริงใน 36 งวดแรก บวกค่าธรรมเนียมเข้าไปด้วย เพราะค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อและค่าประเมินราคาที่ต่างกันหลักหมื่นบาทสามารถพลิกผลการเปรียบเทียบได้เลย โดยเฉพาะเมื่อส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างเจ้าไม่มาก
กับดักอีกข้อคืออัตราหลังโปรโมชันที่เขียนว่า MRR ลบส่วนลด MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน เพราะเป็นอัตราที่แต่ละแห่งประกาศเอง การเห็นว่าเจ้าหนึ่งให้ MRR ลบ 1.00% ขณะที่อีกเจ้าให้ MRR ลบ 0.75% แล้วสรุปว่าเจ้าแรกดีกว่าจึงผิด ต้องถามค่า MRR ฐานของแต่ละแห่งแล้วคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์สุทธิก่อนเทียบเสมอ
| สิ่งที่ต้องถามให้ครบ | ทำไมสำคัญ |
|---|---|
| MRR ฐานปัจจุบัน | แต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ต้องแปลงเป็น % สุทธิก่อนเทียบ |
| ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ | หลักหมื่นบาท พลิกผลได้เมื่อดอกต่างกันน้อย |
| เงื่อนไขบังคับทำประกัน | เบี้ย MRTA เป็นหลักแสน ต้องดูว่าคุ้มกับส่วนลดดอกไหม |
| ค่าปรับปิดก่อนกำหนด | มีผลถ้าวางแผนรีไฟแนนซ์ใน 3 ปี |
เรื่องประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อหรือ MRTA ควรรู้ว่าไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย ธนาคารบังคับให้ทำเป็นเงื่อนไขการอนุมัติไม่ได้ แต่หลายแห่งเสนอส่วนลดอัตราดอกเบี้ยให้ถ้าทำ ซึ่งบางกรณีก็คุ้มจริง วิธีตรวจสอบคือคำนวณดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จากส่วนลดนั้นด้วยเครื่องมือนี้ แล้วเทียบกับเบี้ยประกันที่ต้องจ่าย เมื่อเลือกได้แล้วดูตารางผ่อนงวดต่องวดที่ ตารางผ่อนบ้าน เตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน และอีก 3 ปีข้างหน้าอย่าลืมกลับมาที่ รีไฟแนนซ์บ้าน
ดูดอกเบี้ย 3 ปีแรกเป็นหลักเพราะคนส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ตอนครบ 3 ปี นอกจากนั้นดูอัตราหลังโปรฯ ค่าธรรมเนียมจัดการ ค่าประเมิน และเงื่อนไขบังคับทำประกัน ซึ่งมีผลต่อต้นทุนรวมมาก
คือค่าเฉลี่ยอัตราปีที่ 1–3 ที่ธนาคารใช้โฆษณา แต่ไม่สะท้อนต้นทุนจริง เพราะไม่รวมค่าธรรมเนียม และไม่ได้คำนึงว่าดอกต่ำในปีแรกให้ผลมากกว่าปีที่สาม เนื่องจากเงินต้นปีแรกยังสูงกว่า
ไม่เท่ากัน MRR เป็นอัตราที่แต่ละธนาคารประกาศเอง การเทียบว่าใครลบเยอะกว่าจึงไม่มีความหมายถ้าไม่รู้ MRR ฐาน ควรแปลงเป็นอัตราสุทธิเป็น % ก่อนเทียบเสมอ
ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย ธนาคารบังคับเป็นเงื่อนไขอนุมัติไม่ได้ แต่หลายแห่งให้ส่วนลดดอกเบี้ยถ้าทำ ควรคำนวณว่าเบี้ยที่จ่ายคุ้มกับส่วนลดที่ได้หรือไม่
ได้ และเป็นวิธีที่ช่วยให้มีอำนาจต่อรอง แต่การยื่นหลายที่ในเวลาไล่เลี่ยกันจะปรากฏเป็นการสอบถามข้อมูลเครดิตหลายครั้ง ซึ่งบางธนาคารนำมาพิจารณา ควรยื่นในกรอบเวลาใกล้กันและไม่มากเกินสามถึงสี่แห่ง