คิดย้อนกลับจาก ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่ธนาคารใช้อนุมัติจริง พร้อมข้อจำกัดอายุผู้กู้ + ระยะผ่อน ≤ 65 ปี ที่ทำให้คนอายุมากกู้ได้น้อยกว่าที่คิด
ตัวเลขที่ได้ยินกันบ่อยคือกู้บ้านได้ประมาณ 40–50 เท่าของเงินเดือน ซึ่งเป็นการประมาณคร่าว ๆ ที่ใช้ได้เฉพาะคนที่ไม่มีหนี้อื่นเลย วิธีที่ธนาคารใช้จริงคือดูภาระหนี้ต่อรายได้หรือ DSR ย่อจาก Debt Service Ratio คือเอาภาระผ่อนทุกก้อนรวมกันหารด้วยรายได้ต่อเดือน โดยทั่วไปกำหนดเพดานไว้ที่ 40–50% ขึ้นกับระดับรายได้และนโยบายของแต่ละแห่ง คนที่ผ่อนรถอยู่แล้วเดือนละ 8,000 บาทจึงมีพื้นที่เหลือสำหรับค่างวดบ้านน้อยลงตามไปด้วย
เมื่อได้ค่างวดสูงสุดแล้ว ธนาคารจะแปลงกลับเป็นวงเงินกู้ด้วยสูตรมูลค่าปัจจุบันของเงินงวด โดยใช้อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนเป็นตัวแปร จุดที่คนมองข้ามคือเงื่อนไขอายุ ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้อายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อนต้องไม่เกิน 65–70 ปี ผู้กู้อายุ 45 ปีจึงขอผ่อน 30 ปีไม่ได้ ต้องลดเหลือราว 20 ปี ซึ่งทำให้ค่างวดต่อวงเงินเท่ากันสูงขึ้นมาก และวงเงินที่กู้ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เครื่องมือนี้จึงตัดระยะผ่อนให้อัตโนมัติตามอายุที่กรอก
| รายได้/เดือน | ค่างวดสูงสุด (DSR 40%) | วงเงินกู้โดยประมาณ* |
|---|---|---|
| 25,000 | 10,000 | ราว 1.67 ล้าน |
| 40,000 | 16,000 | ราว 2.67 ล้าน |
| 60,000 | 24,000 | ราว 4.00 ล้าน |
| 100,000 | 40,000 | ราว 6.67 ล้าน |
*สมมติไม่มีหนี้อื่น ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ผ่อน 30 ปี · ตัวเลขนี้คือเพดานตามสูตร DSR ล้วน ๆ ซึ่งมักสูงกว่าที่ธนาคารอนุมัติจริง เพราะแต่ละแห่งยังมีเกณฑ์รายได้สุทธิ อายุ และเพดาน LTV มาประกอบอีกชั้น จึงเป็นที่มาของตัวเลขคร่าว ๆ 40–50 เท่าของเงินเดือนที่ใช้กันในทางปฏิบัติ
อีกเรื่องที่ต้องวางแผนคู่กันคือเงินดาวน์ ซึ่งถูกกำหนดโดยหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ระบุเพดานวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันหรือ LTV ต่างกันตามว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังถัดไปและตามราคาบ้าน หลักเกณฑ์นี้มีการปรับเปลี่ยนเป็นระยะตามภาวะเศรษฐกิจ จึงควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับธนาคารหรือเว็บไซต์ ธปท. ก่อนวางแผนจริง
ข้อควรจำคือตัวเลขที่ได้คือ "เพดานที่กู้ผ่าน" ไม่ใช่ "ระดับที่ควรกู้" เพราะยังมีค่าใช้จ่ายอื่นตามมาอีกทั้งค่าส่วนกลาง ค่าประกันอัคคีภัย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าซ่อมบำรุง ลองคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน เช็คเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ LTV ต้องดาวน์เท่าไร หรือเทียบกับการเช่าที่ เช่าหรือซื้อดีกว่า
หลักคร่าว ๆ คือกู้ได้ราว 40–50 เท่าของรายได้ต่อเดือน เช่นรายได้ 30,000 บาทกู้ได้ราว 1.2–1.5 ล้านบาท แต่ตัวเลขจริงขึ้นกับภาระหนี้เดิม ดอกเบี้ย ระยะผ่อน และนโยบายธนาคาร การคำนวณจาก DSR แม่นกว่าใช้ตัวคูณ
ธนาคารส่วนใหญ่ให้สูงสุด 30–40 ปี แต่อายุผู้กู้บวกระยะผ่อนต้องไม่เกิน 65–70 ปี ผู้กู้อายุ 40 จึงมักผ่อนได้สูงสุดราว 25–30 ปี ยิ่งอายุมากระยะยิ่งสั้นและค่างวดยิ่งสูง
ช่วยได้ เพราะรายได้ผู้กู้ร่วมถูกนำมารวม แต่ภาระหนี้ของเขาก็ถูกรวมด้วย และผู้กู้ร่วมต้องรับผิดชอบหนี้ทั้งจำนวนตามกฎหมาย รวมถึงมีผลต่อการขอสินเชื่อของตนเองในอนาคต
ขึ้นกับหลักเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งต่างกันตามว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังถัดไปและตามราคาบ้าน หลักเกณฑ์มีการปรับเปลี่ยนเป็นระยะ ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับธนาคารหรือ ธปท.
ได้ แต่ต้องใช้เอกสารแทนสลิปเงินเดือน เช่น รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6–12 เดือน หลักฐานการเสียภาษี หรือทะเบียนพาณิชย์ และธนาคารมักคิดรายได้ที่นำมาใช้ได้เพียงบางส่วนของยอดเดินบัญชี