"เช่าคือทิ้งเงินเปล่า" จริงหรือ — ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารก็ทิ้งเหมือนกัน เครื่องมือนี้เทียบต้นทุนสุทธิทั้งสองทาง รวมค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์และมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น แล้วบอกว่าต้องอยู่กี่ปีถึงคุ้ม
คำพูดที่ได้ยินบ่อยที่สุดคือ "เช่าคือทิ้งเงินเปล่า" ซึ่งจริงเพียงครึ่งเดียว เพราะฝั่งผู้ซื้อเองก็มีเงินที่จ่ายทิ้งเหมือนกัน นั่นคือดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคาร ซึ่งในช่วงต้นสัญญาอาจสูงถึงสองในสามของค่างวด บวกกับค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองที่จ่ายครั้งเดียวแล้วไม่ได้คืน และค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กับค่าซ่อมบำรุงที่ต้องจ่ายทุกปี เงินที่กลายเป็นสินทรัพย์จริงมีเฉพาะส่วนที่ตัดเงินต้นเท่านั้น
อีกด้านหนึ่งที่คนมักลืมนับคือค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ ผู้เช่ายังถือเงินก้อนนั้นอยู่และนำไปลงทุนสร้างผลตอบแทนได้ ขณะที่ผู้ซื้อเปลี่ยนเงินก้อนนั้นเป็นส่วนของเจ้าของในบ้านไปแล้ว การเปรียบเทียบที่เป็นธรรมจึงต้องหักผลตอบแทนส่วนนี้ออกจากต้นทุนของการเช่า เครื่องมือนี้จึงมีช่องให้ใส่อัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง
ผลลัพธ์ที่ได้มักออกมาเป็นรูปแบบเดียวกัน คือช่วงปีแรก ๆ การเช่าถูกกว่าเสมอ เพราะต้นทุนเริ่มต้นของการซื้อสูงมากจากค่าธรรมเนียมและดอกเบี้ยที่หนักในช่วงต้น แต่เมื่อเวลาผ่านไปเงินต้นเริ่มถูกตัดมากขึ้น ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ และมูลค่าบ้านสะสมขึ้น เส้นทั้งสองจะตัดกันที่จุดหนึ่ง ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ราว 5–10 ปี ถ้าคุณคิดว่าจะย้ายก่อนถึงจุดนั้น การเช่าคือคำตอบทางการเงินที่ถูกกว่า
| สถานการณ์ | มักจะ |
|---|---|
| ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่ยาว งานอาจย้าย | เช่าคุ้มกว่า |
| ค่าเช่าในทำเลนั้นถูกมากเทียบราคาขาย | เช่าคุ้มกว่า จุดคุ้มทุนยืดยาว |
| อยู่ยาวเกิน 10 ปี มีเงินดาวน์พร้อม | ซื้อคุ้มกว่า |
| ค่างวดใกล้เคียงค่าเช่าในทำเลเดียวกัน | ซื้อคุ้มกว่าค่อนข้างเร็ว |
ข้อจำกัดที่ต้องรู้คือผลลัพธ์อ่อนไหวต่อสมมติฐานสองตัวมาก ได้แก่อัตราที่ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นและผลตอบแทนจากการลงทุน การใส่ตัวเลขที่มองโลกในแง่ดีเกินไปทำให้คำตอบเอียงได้ทันที ควรลองใส่หลายค่าแล้วดูว่าคำตอบยังเหมือนเดิมหรือไม่ นอกจากนี้โมเดลนี้ยังไม่ได้คิดค่านายหน้าและค่าธรรมเนียมตอนขายบ้านออก ซึ่งจะทำให้ฝั่งซื้อแย่ลงเล็กน้อย และไม่ได้นับปัจจัยที่ตีเป็นเงินไม่ได้ เช่นความมั่นคงทางใจของการมีบ้านเป็นของตัวเอง หรืออิสระในการย้ายของผู้เช่า
ถ้าตัดสินใจว่าจะซื้อ ขั้นต่อไปคือเช็คว่ากู้ผ่านไหมที่ กู้บ้านได้เท่าไร ดูเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ LTV ต้องดาวน์เท่าไร และเตรียมเงินก้อนวันโอนที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน
ขึ้นกับระยะเวลาที่จะอยู่เป็นหลัก การซื้อมีต้นทุนเริ่มต้นสูงจากค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะถูกชดเชยด้วยเงินต้นที่ตัดและมูลค่าบ้านที่เพิ่ม ถ้าอยู่ไม่ถึงจุดคุ้มทุนแล้วต้องย้าย การเช่ามักถูกกว่า
โดยทั่วไปราว 5–10 ปี ขึ้นกับส่วนต่างค่าเช่ากับค่างวด อัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายวันโอน และสมมติฐานราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น ถ้าค่าเช่าในทำเลนั้นถูกมากเทียบราคาขาย จุดคุ้มทุนจะยืดออกไปนานกว่าปกติ
คือผลตอบแทนที่เงินก้อนนั้นจะสร้างได้ถ้าไม่ถูกนำไปวางดาวน์แต่นำไปลงทุนแทน การเทียบอย่างเป็นธรรมต้องนับส่วนนี้ เพราะผู้เช่ายังถือเงินก้อนนั้นอยู่ ขณะที่ผู้ซื้อเปลี่ยนเป็นส่วนของเจ้าของในบ้านไปแล้ว
ไม่ทั้งหมด ดอกเบี้ยที่ผู้ซื้อจ่ายให้ธนาคารในช่วงต้นสัญญาก็เป็นเงินที่จ่ายทิ้งเช่นกัน และมักสูงกว่าค่าเช่าในหลายทำเล เงินที่กลายเป็นสินทรัพย์จริงคือเฉพาะส่วนที่ตัดเงินต้น ซึ่งปีแรก ๆ เป็นสัดส่วนที่น้อยมาก
ยังไม่ได้คิดค่านายหน้าและค่าธรรมเนียมตอนขายบ้านออก ภาษีจากการขาย และปัจจัยที่ตีเป็นเงินไม่ได้ เช่น ความมั่นคงทางใจของการมีบ้าน หรืออิสระในการย้ายของผู้เช่า ควรใช้เป็นข้อมูลประกอบไม่ใช่คำตอบสุดท้าย