LTV คือเพดานว่ากู้ได้กี่ % ของราคาบ้าน ที่เหลือคือเงินดาวน์ที่ต้องมีเอง เครื่องมือนี้คิดเงินดาวน์ขั้นต่ำ บวกค่าใช้จ่ายวันโอน แล้วบอกว่าเงินที่มีอยู่พอหรือขาดเท่าไร
ค่าโอน จดจำนอง อากร ประเมิน ประกันอัคคีภัย ส่วนกลาง — คิดละเอียดได้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน
LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาทและธนาคารให้กู้ได้ 2.7 ล้านบาท เท่ากับ LTV 90% ส่วนที่เหลืออีก 10% หรือ 300,000 บาทคือเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อต้องเตรียมเอง ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้เพดาน LTV เป็นเครื่องมือกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อลดการเก็งกำไรและควบคุมความเสี่ยงของระบบสถาบันการเงิน
โครงสร้างของหลักเกณฑ์แบ่งตามลำดับสัญญาเป็นหลัก สัญญาที่หนึ่งได้เพดานสูงสุด สัญญาที่สองและสามได้เพดานต่ำลงตามลำดับ จึงต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น และสำหรับสัญญาที่สองยังมีเงื่อนไขว่าผ่อนสัญญาแรกมาแล้วนานเท่าไรเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย นอกจากนี้ราคาบ้านก็เป็นอีกตัวแปรหนึ่งในหลายช่วงของหลักเกณฑ์
ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุด คือหลักเกณฑ์นี้ไม่คงที่ ธปท. มีการปรับและผ่อนคลายชั่วคราวเป็นระยะตามภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่เคยจำได้เมื่อสองสามปีก่อนจึงอาจไม่ใช่อัตราที่บังคับใช้อยู่ในวันที่คุณยื่นกู้ เครื่องมือนี้จึงออกแบบให้ปรับอัตราเองได้ทั้งหมดแทนที่จะล็อกตัวเลขไว้ วิธีที่ถูกต้องคือโทรถามธนาคารที่จะยื่นกู้โดยตรง หรือดูประกาศล่าสุดบนเว็บไซต์ ธปท.
อีกจุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยคือการนับลำดับสัญญา ซึ่งนับจากจำนวนสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่ ไม่ใช่จำนวนบ้านที่เคยเป็นเจ้าของ ถ้าเคยซื้อบ้านหลังแรกและปิดสัญญาไปแล้วก่อนซื้อหลังใหม่ สัญญาใหม่จะถือเป็นสัญญาที่หนึ่ง ส่วนการเป็นผู้กู้ร่วมให้คนอื่นก็ถูกนับรวมเข้ามาด้วย ซึ่งทำให้หลายคนพลาดตอนไปขอกู้บ้านของตัวเอง
สุดท้าย อย่าลืมว่าเงินดาวน์กับค่าใช้จ่ายวันโอนเป็นคนละก้อนกัน เงินดาวน์คือส่วนต่างระหว่างราคาบ้านกับวงเงินกู้ ส่วนค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ ค่าประเมิน ประกันอัคคีภัย และค่าส่วนกลางเป็นเงินอีกก้อนที่ต้องเตรียมต่างหาก รวมแล้วราว 3–6% ของราคาบ้าน เครื่องมือนี้จึงบวกไว้ให้ในยอด "เงินสดที่ต้องมีทั้งหมด" คิดละเอียดต่อได้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน และเช็คความสามารถผ่อนที่ กู้บ้านได้เท่าไร
LTV (Loan to Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน บ้าน 3 ล้านกู้ได้ 2.7 ล้าน = LTV 90% ที่เหลือ 10% คือเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมเอง ธปท. ใช้เพดาน LTV กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ตามโครงสร้างหลักเกณฑ์ที่ผ่านมา สัญญาที่สองและสามมีเพดาน LTV ต่ำกว่าสัญญาแรก จึงต้องดาวน์สูงกว่า และสัญญาที่สองยังมีเงื่อนไขระยะเวลาที่ผ่อนสัญญาแรกมาแล้วด้วย ทั้งนี้หลักเกณฑ์ปรับเปลี่ยนเป็นระยะ ควรตรวจสอบอัตราที่บังคับใช้จริงกับธนาคารหรือ ธปท.
นับจากจำนวนสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่ ไม่ใช่จำนวนบ้านที่เคยเป็นเจ้าของ ถ้าปิดสัญญาแรกไปแล้วก่อนซื้อหลังใหม่ สัญญาใหม่ถือเป็นสัญญาที่หนึ่ง การกู้ร่วมกับผู้อื่นก็ถูกนับรวม ควรตรวจสอบกับธนาคารเป็นรายกรณี
ใช่ เงินดาวน์คือส่วนต่างราคาบ้านกับวงเงินกู้ ส่วนค่าโอน จดจำนอง อากร ประเมิน ประกันอัคคีภัย และส่วนกลาง เป็นอีกก้อนที่ต้องเตรียมต่างหาก ราว 3–6% ของราคาบ้าน
เพดาน LTV คิดจากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของธนาคาร ถ้าประเมินได้ต่ำกว่าที่ตกลงซื้อ วงเงินกู้จะลดลงและผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่างเอง เป็นความเสี่ยงที่ควรเผื่อไว้ก่อนวางเงินมัดจำ